房地产行业：23年5月REITS月报：扩募定价引广泛关注 市场活跃度下滑_世界报道

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核心观点：

5 月政策聚焦推动信息披露、上市审核的专业化。5 月12 日，沪深交易所修订审核关注事项，主要修订内容为细化业务参与机构、评估和现金流要求、规范产品设计要求、明确产业园区及收费公路的特殊性要求。同日，证监会表示将指导交易所持续完善REITs 信息披露制度规则，研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，分步推出大类资产审核及信息披露规则，建立审核注册标准。同日，中基协表示围绕公募REITs 市场低价竞争问题、健全参与方项目报价内控制度开展座谈会。

首批4 单扩募REITs 增厚了基金份额的内在价值，使原份额持有人受益。扩募过程可分拆为出让资产和基金权益再分配两个环节。出让资产环节，扩募投资者与出让方之间存在博弈导致出现损益。随后扩募投资者以底层资产出资换取基金份额，此举可能导致扩募前后基金份额内在价值产生变化。因此为求出不使原基金份额持有人产生损失的发售价格，应在内在价值不变的条件下先求出合理发售份额，再根据合理发售份额求出代表着合理价值的扩募发售价格。现行扩募方案中，4 单REITs 均能使原份额持有人受益1%-9%不等。

5 月C-REITs 行情走势下滑5.29%，市场活跃度下降。截至5 月31日，中国C-REITs 市场总规模达858 亿元，流通盘市值达392 亿元，上市基金总数27 只。5 月总交易量9.86 亿份，较上月下滑3.56 亿份，降幅27%，日均换手率也降至0.6%。从量价关系上来看，行情走势与交易量趋同下滑。此外，结合目前市场流通份额占比仍不高的（约为50%）特征，少部分投资者看空情绪或因此而放大。5 月不动产板块跌幅为5.32%，超过经营权板块的4.18%。其中新能源板块表现最好，仅下降0.35%；物流设施板块降幅较高，达6.20%。单个项目来看，仅国君东久REIT 和国家电投REIT 分别实现弱正增长0.76%和0.29%。张江光大REIT 因退租事件本月市值下滑最高为11%。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。

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